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서울에서 내 집 마련은 많은 분들에게 여전히 큰 과제입니다. 아파트 가격은 쉽게 내려가지 않고 대출 규제는 강화되면서 무주택 서민과 신혼부부, 청년 세대의 고민은 깊어지고 있습니다. 이런 상황에서 서울시가 추진하는 장기전세주택은 안정적인 거주를 원하는 분들에게 중요한 대안으로 주목받고 있습니다.
오늘은 장기전세주택이 무엇인지, 최근 어떤 공급 계획이 진행되고 있는지, 또 어떤 장점과 한계가 있는지 종합적으로 살펴보겠습니다.
장기전세주택이란?
장기전세주택은 서울시와 SH공사(서울주택도시공사)가 무주택 시민의 주거 안정을 위해 공급하는 공공임대주택입니다.
일반 전세와 달리 최장 20년 동안 안정적으로 거주할 수 있다는 점이 가장 큰 특징입니다. 주변 시세보다 저렴한 보증금으로 공급되며, 임대료 상승률도 제한되어 있어 주거비 부담이 상대적으로 적습니다.
장기전세주택 입주자격 및 입주자 선정방식 자세히 알아보기
특히 장기전세주택은 분양전환이 되지 않지만, 입주 자격을 유지하는 한 장기간 거주가 가능하다는 점에서 장기적인 주거 계획을 세우고 싶은 가구에 적합합니다. 최근에는 신혼부부 맞춤형 유형인 ‘미리내집’도 장기전세주택 물량의 절반가량 포함되어, 젊은 세대의 내 집 마련 사다리 역할을 한다는 평가를 받고 있습니다.
2025년 서울시 장기전세주택 공급 현황
서울시는 2025년 들어 여러 지역에서 장기전세주택 공급 계획을 잇따라 확정했습니다.
대표적으로 동대문구 신설동, 용산구 갈월동, 은평구 신사동, 영등포구 신길동, 용산구 효창동 등이 있습니다.
신설동 일대에는 609가구 규모의 아파트 단지가 들어서며, 이 중 장기전세주택은 183가구입니다. 그중 절반은 신혼부부용 미리내집으로 공급됩니다. 이곳은 1호선, 2호선, 우이신설선이 지나가는 트리플 역세권으로 교통 접근성이 뛰어나며, 성북천과 연계한 수변 친화형 주거단지로 조성될 예정입니다.
용산구 갈월동 52-6번지 일대에는 870가구 규모의 공동주택이 들어서며, 이 중 265가구가 장기전세주택입니다. 남산과 용산공원 인근에 위치해 주거환경이 우수하고, 정비계획을 통해 보행가로 활성화와 녹지 공간 확보도 이루어질 예정입니다.
효창동 역시 3000세대가 넘는 대규모 단지가 조성되는데, 이 중 706가구가 장기전세주택으로 공급됩니다. 효창공원, 경의선 숲길과 인접해 쾌적한 생활환경을 갖추며, 공공청사와 커뮤니티시설도 함께 들어설 계획입니다.
은평구 신사동 새절역 일대와 영등포구 신길동 역세권도 장기전세주택이 공급되는 지역으로 선정되었습니다. 신사동에는 총 506세대 중 151세대가 장기전세주택으로, 신길동에는 505세대 중 154세대가 장기전세주택으로 배정됩니다. 두 지역 모두 교통 편의성과 생활 인프라가 뛰어나 많은 관심을 받고 있습니다.
미리내집의 의미와 경쟁률
서울시는 장기전세주택의 절반가량을 신혼부부 맞춤형으로 공급하고 있습니다. 이를 ‘미리내집’이라고 부르며, 저렴한 보증금과 장기간 거주 안정성을 동시에 제공해 젊은 세대의 주거 불안을 완화하는 역할을 하고 있습니다.
그러나 인기가 높은 만큼 경쟁률도 치열합니다. 실제로 2025년 5차 미리내집 공급에서는 평균 경쟁률이 약 40대 1을 기록했으며, 일부 단지는 200대 1이 넘는 경쟁률을 보였습니다. 청담 르엘, 잠실래미안아이파크 같은 강남·송파 핵심 지역 단지들이 공급되면서 신청자가 몰렸습니다.
경쟁률이 높은 이유는 무엇보다도 서울 핵심 입지에서 주변 시세의 80% 이하 보증금으로 장기간 거주할 수 있다는 장점 때문입니다. 특히 최근 부동산 가격이 다시 상승세를 보이면서 실수요자들의 관심이 더 커지고 있습니다.
장기전세주택 입주자격
입주자격은 먼저는 입주 신청일 기준으로 서울시에 거주하고 있는 무주택 세대 구성원이어야 합니다. 일부 단지는 특정 자치구 거주자에게 우선권을 부여하기도 하므로 모집 공고문에서 거주지 조건을 반드시 확인해야 합니다.
그 다음으로 신청자는 세대 전체가 무주택 상태여야 합니다. 본인뿐만 아니라 세대 구성원의 주택 소유 여부도 확인합니다. 기존 주택을 소유한 상태라면 신청할 수 없으며, 분양권이나 입주권을 보유하고 있어도 무주택으로 인정되지 않습니다.
소득 요건은 가구당 월평균 소득이 기준을 충족해야 합니다. 전용 면적 50㎡ 미만 주택은 가구당 월평균 소득 50% 이하를 우선으로 선정하며, 전용 면적 50㎡ 이상은 70% 이하까지 신청할 수 있습니다. 1인 가구와 2인 이상 가구는 적용 기준이 다르므로 반드시 확인해야 합니다. 또한 최근 출생 자녀(태아 포함)나 입양아가 있는 경우 소득 기준이 10~20%포인트 가산 적용되어 보다 유리한 조건으로 신청할 수 있습니다.
또한 자산요건으로 세대 총 자산은 일정 기준을 넘지 않아야 합니다. 서울시 장기전세주택 기준으로 부동산, 예금, 주식 등 세대 자산 총액이 약 3억 3700만 원 이하이어야 하며, 자동차 가액도 일정 금액 이하(약 3800만 원)여야 합니다. 이 기준을 초과하면 신청 자격이 제한됩니다.
주택청약저축 조건 전용 면적 50㎡ 이상 주택을 신청하는 경우, 주택청약종합저축 가입 여부와 납입 회차가 중요한 순위 기준이 됩니다. 보통 24회 이상 납입한 경우 1순위로 적용되며, 이 기준에 따라 입주 순위가 결정됩니다.
마지막으로 기타 우대 조건으로 신혼부부, 장애인, 다자녀가구 등 특정 계층은 우선순위 또는 가산점을 받을 수 있습니다. 특히 장기전세주택의 경우 신혼부부를 위한 ‘미리내집’으로 공급되는 물량이 전체의 50% 정도를 차지하며, 이 경우 소득 및 자산 요건도 상대적으로 완화될 수 있습니다.
장기전세주택 신청 절차
장기전세주택 신청은 기본적으로 서울주택도시공사(SH공사)에서 운영하는 인터넷 청약 시스템을 통해 진행되며 일정 기간 동안 현장 접수도 가능합니다.
우선 신청을 원하신다면 서울주거포털이나 SH공사 홈페이지에 게재되는 장기전세주택 입주자 모집공고를 확인하셔야 합니다. 모집 공고에는 공급 단지와 모집 호수, 공급 유형, 자격 요건, 신청 일정 등이 상세히 안내되어 있어 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.
공고를 확인한 뒤에는 신청 자격을 반드시 점검해야 합니다. 장기전세주택은 서울시에 거주하는 무주택 세대 구성원만 신청할 수 있으며 소득과 자산 기준 그리고 자동차 보유 기준을 충족해야 합니다. 또한 주택청약저축 납입 회차와 순위 조건도 확인해야 하므로 사전에 자격 요건을 충분히 검토하는 것이 필요합니다. 인터넷 신청을 위해서는 공동인증서나 금융인증서 등 본인 인증 수단을 준비해 두셔야 합니다.
청약 신청은 SH공사 인터넷 청약시스템을 통해 접속 후 로그인하여 접수할 수 있습니다. 모바일로도 신청이 가능해 접근성이 높으며 고령자나 장애인처럼 온라인 신청이 어려운 경우에는 지정된 기간에 현장 접수를 통해 신청할 수 있습니다. 신청이 완료되면 1차 당첨 예비자를 대상으로 소득과 자산 증빙서류 제출 절차가 이어집니다. 서류는 정해진 방식에 따라 제출해야 하며 제출하지 않으면 자동으로 탈락될 수 있기 때문에 반드시 기한 내 제출하는 것이 중요합니다.
서류 심사를 거쳐 최종 당첨자가 발표되면 SH공사 홈페이지나 문자 알림을 통해 결과를 확인할 수 있습니다. 이후 계약 체결 절차와 보증금 납부 과정을 거쳐 입주가 가능해집니다. 각 단계별 일정은 모집 공고문에 명확히 명시되어 있기 때문에 반드시 확인하시고 준비하셔야 합니다.
장기전세주택의 장점과 기대효과
장기전세주택은 무주택 시민에게 안정적인 거주 기회를 제공한다는 점에서 큰 의미가 있습니다. 특히 신혼부부, 청년, 중저소득층이 내 집 마련까지 시간을 벌 수 있는 발판이 됩니다.
또한 임대료 상승이 제한되고 분양전환 부담이 없어 장기간 거주 안정성이 보장됩니다. 공공에서 직접 공급하는 만큼 지역 생활 인프라 확충, 공원·녹지 조성, 커뮤니티 시설 설치 등 종합적인 주거환경 개선 효과도 기대할 수 있습니다. 효창동 사례처럼 공공청사, 어린이공원, 개방형 커뮤니티시설이 함께 들어서는 경우 지역 주민 전체가 혜택을 보게 됩니다.
더 나아가 장기전세주택은 부동산 시장 안정에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 과열된 전세 시장 수요를 일부 흡수하고, 무주택자들의 주거 불안을 줄이는 역할을 하기 때문입니다.
앞으로의 과제와 한계
하지만 장기전세주택에도 과제는 있습니다. 우선 공급 물량이 수요를 따라가지 못해 높은 경쟁률이 이어지고 있습니다. 200대 1이 넘는 경쟁률은 실수요자 입장에서는 사실상 당첨이 어렵다는 의미이기도 합니다.
또한 보증금 규모가 정부 전세대출 지원 범위를 벗어나는 경우가 많아, 일부 청년·신혼부부는 실제로 입주를 원해도 자금 마련에 어려움을 겪습니다. 이는 제도의 취지를 살리기 위해 반드시 개선해야 할 부분입니다.
더불어 분양전환이 불가능하다는 점도 장기적인 자산 형성을 원하는 입주자에게는 한계가 될 수 있습니다. 따라서 장기전세주택이 완전한 주거 해법이 되기보다는 주거 안정의 가교 역할에 머무를 가능성이 큽니다.
서울시 장기전세주택은 치솟는 집값과 전세난 속에서 무주택자에게 안정적인 거주 기회를 제공하는 중요한 제도입니다. 신혼부부 맞춤형 ‘미리내집’은 젊은 세대의 주거 사다리 역할을 하고 있으며, 도심 속 다양한 생활 인프라와 연계된 단지 조성은 지역 발전에도 기여하고 있습니다.
다만 높은 경쟁률과 자금 마련의 어려움은 여전히 해결해야 할 과제입니다. 앞으로 장기전세주택 공급이 더 확대되고 금융 지원 제도가 보완된다면, 보다 많은 시민들이 안정적인 보금자리를 마련할 수 있을 것으로 기대됩니다.